Khủng hoảng nhà đất hiện đe dọa sự tăng trưởng của nền kinh tế Trung Quốc. Ngành xây cất chiếm 30% GDP (so với Hoa Kỳ 15-18% GDP) và là đầu tàu tăng trưởng thay thế cho xuất khẩu chậm lại sau khủng hoảng kinh tế ở Âu-Mỹ kể từ năm 2008. Nay đến lượt thị trường nhà đất suy thoái thì Bắc Kinh phải tìm cho ra đầu tàu mới để thay thế nhằm đạt mục tiêu phát triển 5% mỗi năm trong khi chính nhà nước còn đang lúng túng giải quyết khối nợ xấu khổng lồ ở các địa phương và của những công ty xây dựng. Bài 3 này đúc kết nhiều dữ kiện đã trình bày trước đây trong phần 1 và 2 để có cái nhìn toàn diện về khủng hoảng nhà đất ở Trung Quốc.
Báo China Morning Post xếp các thành phố ở Trung Quốc theo 4 thứ hạng[1]: hạng nhất gồm 5 thành phố lớn nhất là Bắc Kinh, Thượng Hải, Thiên Tân và Quảng Châu; hạng nhì gồm Thẩm Quyến, Vũ Hán, Nam Kinh…tức những cổ máy tăng trưởng kinh tế; xuống đến hạng 3 và 4 gồm các đô thị nhỏ, ít dân với thu nhập thấp. Mỗi lần khủng hoảng địa ốc thì giá nhà ở các thành phố hạng 1&2 trồi sụt lên xuống nhưng rồi tăng vọt trở lại (kiểu giống Cali bên Mỹ) trong khi hạng 3&4 khó phục hồi do tăng trưởng kém cộng với nợ nần cao.
Ngành địa ốc ở Trung Quốc chia ra làm 4 thời kỳ[2]:


1992-1998: thị trường nhà đất chỉ bắt đầu hiện diện kể từ sau chuyến Nam Du (Southern Tour) của Đặng Tiểu Bình đẩy mạnh các cải cách vào năm 1992. Dân Tàu lần đầu tiên được mua bán và sở hữu nhà đất kể từ sau khi đảng Cộng Sản lên nắm quyền năm 1948. Luật lệ và thị trường còn nhiều thiếu sót nên chỉ vài năm sau đó bơm lên bong bóng địa ốc đầu tiên. Tuy nhiên ngành nhà đất chưa chiếm phần quan trọng trong GDP nên không để lại ảnh hưởng lâu dài.



1998-2008: có 3 đặc điểm đáng ghi nhận trong khoảng thời gian này:



Nhà cầm quyền ngưng tài trợ hay cung cấp chỗ ở, thay vào đó nhà đất mua bán theo giá thị trường (gọi là commodity housing)



Dân chúng và các công ty xây dựng vay mượn tiền ngân hàng đầu tư và mua bán bất động sản. Chỉ dân cư mang hộ khẩu thành phố mới vay được tiền mua nhà với lãi xuất ưu đãi và đăng ký quyền sở hữu đất đai ở đô thị nên khu vực 1&2 nằm ngoài tầm tay của hàng trăm triệu công nhân viên từ thôn quê lên đô thị sinh sống. Giá nhà tăng cao ngất ngưỡng không kém gì ở New York hay thung lũng điện tử bên Mỹ khiến dân chúng tranh giành mua bán tạo ra nhiều cơ hội đầu cơ.



Nhà cầm quyền địa phương trưng dụng rồi đấu thầu khai thác đất đai “của toàn dân”. Các ngân hàng địa phương nới lỏng tín dụng cho những tập đoàn thân hữu vay mượn đầu tư xây cất. Giá nhà tăng đều khắp nơi nhưng bốc hỏa nơi các đô thị lớn. Bắc Kinh lo ngại bong bóng nên siết chặt tín dụng vào năm 2005-07 khiến giá nhà khựng lại trong các thành phố hạng 1&2 nhưng rớt xuống 30% ở hạng 3&4.


Một điểm đáng chú ý là trữ lượng ngoại tệ tăng vọt kể từ khi Trung Quốc gia nhập WTO vào năm 2001. Bắc Kinh dùng đó cho ra đời một quỹ đầu tư quốc gia (sovereign wealth fund) mang tên Central Huijin để tái cấp vốn cho các ngân hàng mang nhiều nợ xấu trong đợt khủng hoảng vào cuối thập niên 1990. Qua đó Bắc Kinh dùng cơ chế của thị trường (dưới hình thức quỹ đầu tư) để gián tiếp can thiệp vào thị trường - thay vì nhà nước trực tiếp can thiệp vào thị trường nếu trung ương ra mặt tiếp quản các ngân hàng yếu kém. Nói cách khác, các chủ nợ hay chủ đầu tư sẽ liên lạc với quỹ đầu tư Central Huijin thay vì với Bộ Tài Chánh hay Ngân Hàng Trung Ương; Central Huijin có tiếng nói trong ban quản trị để thay mặt chính quyền trung ương góp phần hoạch định đường hướng kinh doanh của các ngân hàng.Vai trò của Central Huijin và các quỹ đầu tư quốc gia sẽ còn được nhắc đến trong các bài viết sau này về tài chánh ở Trung Quốc.


2008-2013: xuất khẩu chậm lại do khủng hoảng kinh tế ở Âu-Mỹ. Trung Quốc tránh khủng hoảng bằng cách tung ra gói kích cung khổng lồ trị giá 586 tỷ USD (12.5% GDP), nhưng thay vì tăng chi thì Bắc Kinh lại nới lỏng tín dụng để các ngân hàng địa phương dễ dãi cho vay xây cất hạ tầng và bất động sản. Giá nhà sau khi chậm đi vào năm 2007-08 nay tăng vọt trở lại vào năm 2009. Bắc Kinh lo ngại bong bóng nên siết chặt tín dụng vào 2010-11, rồi lại nới lỏng vào năm 2012 do thị trường địa ốc mất giá quá nhanh.

Trong ba thập niên đầu tiên sau ngày mở cửa Trung Quốc là nước chậm tiến nên rất cần xây cất hạ tầng để đô thị hóa, nhưng đến 2010 nhu cầu này giảm nhiều do xuất khẩu chậm lại. Tín dụng lại dư thừa dẫn đến đầu tư kém hiệu quả và nợ xấu. Nhiều dấu hiệu xấu bắt đầu hiện rõ kể từ năm 2011 khi Bộ Trưởng Đường Sắt Lưu Chí Vân đầy quyền lực bị thanh trừng vì tội tham nhũng. Năm 2013 báo chí quốc tế phanh phui đăng tải về các thành phố ma, những phi trường không khách đến, các thương xá vắng bóng người. Nhiều công trình kiến trúc quái gở xuất hiện bên Tàu nhưng bắt chước rập khuôn Paris, London, Venice, Florence – kiểu giống như Phú Quốc ngày nay!


2013 cho đến nay: Bắc Kinh thúc đẩy dân chúng nông thôn dọn lên thành phố một mặt để giải quyết tình trạng các thành phố ma trong hạng 3&4[3] đồng thời tập trung đất đai canh tác theo diện rộng. Tuy nhiên một số đông dân quê không thích hợp với nếp sống thành thị nên nhanh chóng xài hết tiền mà cũng không tìm ra công ăn việc làm nên kế hoạch này gặp nhiều trở ngại. Dù vậy vẫn không cản trở các quan chức địa phương và những công ty xây dựng tiếp tục xây cất hạ tầng và các thành phố trong hạng 3&4 với hy vọng đây là cơ hội làm giàu đuổi theo các đô thị hạng 1&2. Đến năm 2013 có dấu hiệu các ngân hàng địa phương gánh nhiều nợ xấu.

Các đô thị hạng 1&2 quá lớn nên diện tích không được mở rộng khiến giá nhà bốc hỏa. Bắc Kinh một mặt siết chặt tín dụng ngân hàng nhằm (1) chận đứng giá cả trong khu vực 1&2, và (2) kiểm soát nợ xấu ở các địa phương 3&4; nhưng mặt khác lại buôn lỏng cho các địa phương và ngân hàng ấn hành những sản phẩm đầu tư lời nhiều (tạm dịch của wealth management product) để hấp dẫn dân chúng bỏ tiền mua nhằm gây vốn tiếp tục xây cất hạ tầng và đô thị hạng 3&4. Do tiết kiệm cần an toàn còn đầu tư lời ăn lỗ chịu nên ngân hàng trung ương chỉ theo dõi nợ xấu vay mượn từ tiết kiệm gởi ngân hàng nhưng không giám sát các sản phẩm đầu tư lời nhiều nói trên. Nhờ vậy các ngân hàng địa phương ấn hành sản phẩm dầu tư mà không bị liệt vào thứ hạng mạnh hay yếu. Nhưng lý do chính khiến Bắc Kinh làm ngơ vì nhiều công trình đang xây cất dang dỡ không thể bị bỏ ngang nên đành nhắm mắt cho các địa phương bán sản phẩm đầu tư gây vốn để hoàn tất. Loại vốn này không dựa trên trương mục tiết kiệm để mập mờ đánh lận con đen che giấu nợ xấu.
Nhưng sự thật không thể bị che dấu mãi mãi dưới ánh mặt trời. Các sản phẩm đầu tư hứa hẹn phân lời cao trong thời hạn ngắn (short term product, khoảng 1 năm) nên gần đến mỗi định kỳ thì địa phương và ngân hàng lại phải gấp rút nâng lãi suất để vay nợ mới trả nợ cũ do các khoảng đầu tư xấu không mang lại thu nhập. Cuối cùng Tập Cận Bình tuyên bố nhà đất mua để ở chớ không phải đầu cơ rồi vạch ra 3 lằn ranh đỏ (three red lines) siết chặt cả tín dụng ngân hàng lẫn sản phẩm đầu tư. Nhưng bị ảnh hưởng đầu tiên lại là thị trường chứng khoán vì siết chặt tín dụng lây lan sang hệ thống ngân hàng bóng đêm (shadow banking) mua bán cổ phiếu. Hậu quả khiến sàn chứng khoán Thượng Hải thủng đáy làm đồng Nhân Dân Tệ mất giá và chảy máu ngoại tệ mất 1000 tỷ USD vào năm 2016.
Do cạn nguồn vốn nên các công ty xây dựng bị phá sản. Trường hợp điển hình là đại công ty Evergrande vay mượn để xây cất từ năm 2009-2017 với tổng số nợ lớn nhất thế giới lên đến 340 tỷ USD. Evergrande trễ hạn trả nợ vào cuối năm 2021 rồi khai phá sản vào 2023. Đến tháng 2/2024 tòa án Hồng Kông quyết định giải tán Evergrande bắt bán tháo tài sản nhằm trả nợ.
Câu hỏi là tại sao tòa án Hồng Kông lại quyết định về một công ty Trung Quốc. Các bài viết trước cho thấy Bắc Kinh giới hạn vay nợ nước ngoài nên nhiều công ty Trung Quốc mượn vốn qua cửa ngõ Hồng Kông. Hồng Kông áp dụng bộ luật thương mại của Anh Quốc nên được xem là đáng tin cậy hơn Trung Quốc. Nay Bắc Kinh khống chế Hồng Kông nên giới đầu tư ngoại quốc đang sốt ruột theo dõi xem phán quyết của tòa án Hồng Kông có giá trị hay không. Cụ thể là Bắc Kinh có giải tán Evergrande hay không, và nếu bán tháo tài sản để thanh toán nợ thì liệu nợ trong nước được ưu tiên trả trước (để tránh dân Tàu nổi loạn do bị quịt tiền) hay trả nợ nước ngoài (hay quốc tế có còn dám tin cậy bỏ vốn đầu tư ở Trung Quốc hay không.)
Thị trường địa ốc chiếm 30% GDP nên lúc suy thoái kéo tăng trưởng rơi xuống còn 5%, trong khi nhiều nhà quan sát cho rằng thật sự chỉ 1.5-2%. Nợ năm 2003 tăng 13.5% so với 2022 (tổng số nợ lên 287% GDP[4]) tức nợ tăng nhanh hơn khả năng trả nợ. Trước mắt các công ty xây dựng ngừng xây cất và dân chúng giảm chi tiêu do tiền bị quịt và nhà mất giá khiến tiểu thương điêu đứng và công nhân thất nghiệp. Trong dài hạn, nhu cầu nhà đất còn tiếp tục xuống thấp do (1) thanh niên lập gia đình trễ nên không cần dọn ra nhà mới (tiếng Anh gọi là low household formation), và (2) tình trạng lão hóa. Nhiều chuyên viên cho rằng Trung Quốc sẽ đánh mất nhiều thập kỷ tăng trưởng chậm (the lost decade) trong quá trình thanh toán nợ (de-leveraging) giống như nước Nhật từ đầu thập niên 1990 cho đến nay.
Nhiều kinh tế gia thúc đẩy Trung Quốc tung ra một gói kích cầu, cụ thể là Bắc Kinh bỏ tiền cho hoàn tất các chung cư đang xây cất dang dở để dân chúng dọn vào và tăng tiêu xài, qua đó vừa tạo công ăn việc làm lại thúc đẩy tiêu thụ nhằm nâng đỡ tiểu thương và tăng trưởng kinh tế. Nhưng bài học quá khứ cho thấy mỗi lần Bắc Kinh chùn tay hỗ trợ thị trường địa ốc thì cả dân chúng lẫn các nhà đầu tư lại tiếp tục ỷ thế làm càng. Thay vào đó Tập Cận Bình muốn chữa trị bằng liều thuốc đắng. Họ Tập không tin vào trợ cấp của nhà nước và tuyên bố Trung Quốc sẽ không biến thành xã hội tế bần (welfare state) theo kiểu Tây Phương vì sẽ mang đến tính ỷ lại và lười biếng trong dân chúng[5]. Thay vào đó báo chí hô hào thanh niên không tìm được việc làm tốt vẫn phải chấp nhận việc làm dưới khả năng theo kiểu “khi đói thì đầu gối cũng bò” thay vì nằm phè (lie flat).
Bắc Kinh tạm hòa dịu với Hoa Kỳ để hấp dẫn tư bản nước ngoài đầu tư[6]. Từ năm 2021 Trung Quốc bỏ vốn ào ạt vào các ngành công nghệ tiên tiến như sản xuất chip điện tử, năng lượng tái tạo, xe hơi điện EV và trí tuệ nhân tạo. Một mặt Bắc Kinh muốn thoát ra khỏi vòng vây phong tỏa của Mỹ trong kỹ thuật hiện đại, mặc khác Trung Quốc cần chuyển hướng đầu tư từ nhà đất sang công nghiệp cao để nâng cao năng suất bù đắp cho tình trạng lão hóa. Đây sẽ là đề tài cho những bài sau về chính sách kinh tế trong thời đại Tập Cận Bình.

Đoàn H. Quốc
______________
[1] https://multimedia.scmp.com/2016/cities/

Nhiều tài liệu khác dù chia các thành phố ở Trung Quốc một cách tương tự nhưng khác biệt với nhau.

[2] https://www.elibrary.imf.../089/article-A001-en.xml

[3] https://sccei.fsi.stanfo...e-chinas-property-sector

[4] https://asia.nikkei.com/...e%20and%20Development%20(NIFD).

[5] https://qz.com/2075649/l...inpings-vision-for-china

[6] https://www.bloomberg.co...-china-after-biden-thaw.